Rana otplata hipoteke: uslovi, dokumenti

Ako odlučite da otplatite kredit prije vremena, morate se upoznati sa svim detaljima ugovora. Banke su neprofitabilne prevremene otplate hipoteke. Stoga, oni propisuju restriktivne uslove u dokumentima.

Essence

Rana otplata kredita znači da se kredit plaća unapred. Zove se potpuna ako klijent doprinosi cijeloj količini odjednom. Delimično prevremena otplata hipoteke podrazumijeva povećanje mesečnih plaćanja za 2-3 puta (u zavisnosti od uslova ugovora). U drugom slučaju, uz smanjenje duga, promjenjuje se raspored plaćanja.

Šeme

Sposobnost vraćanja duga preuranjeno zavisi od kreditnog sistema: postoje anuiteti ili diferencirana plaćanja. Ukoliko je dug plaćen stalno u jednakim iznosima, onda se u prvih nekoliko godina skoro sva sredstva pošalju na otplatu kamate. Dakle, banka maksimizira svoj profit i minimizira rizike.

Povoljnije za klijenta je shema sa diferenciranim plaćanjima. Prva plaćanja će biti vrlo velika, jer se sastoje od tijela kredita i kamate koja se naplaćuje u bilansu. Kako se dug otplaćuje, iznos će se postepeno smanjivati.

Dobitak dužnika

Najatraktivniji za klijenta je diferencirana šema. Telo i kamate na zajam se plaćaju u jednakim ratama. Nije važno, nakon koliko godina (3, 5 ili 10 godina) dužnik želi da zatvori kredit. On će jednostavno morati da položi ravnotežu.

Shema anuiteta ima manje koristi. Prvih nekoliko godina, skoro sva sredstva su poslata da otplaćuju kamate. Do trenutka kada se klijent odluči za zatvaranje duga, on će već platiti takvu proviziju, da uvođenje stanja iznosa odjednom porodični budžet neće uštedjeti.

Ako dužnik i dalje odluči da preplati hipoteku (u Sberbanku, na primjer), kreditna institucija će preračunati. Zatim postoje dve opcije:

• Klijent će zadržati originalni rok hipoteke, ali mesečna plaćanja će se smanjiti;
• Trajanje ugovora biće skraćeno , a iznos plaćanja će ostati isti.

Kalkulator otplate hipoteke može se naći na sajtu bilo koje kreditne institucije. Uz pomoć, možete izračunati približni iznos plaćanja i uporediti dve šeme kreditiranja. Ali računanje se može uraditi nezavisno.

Primjer:

Klijent želi izdati hipoteku za milion rubalja. Za period od 20 godina (240 meseci) sa 12% godišnje. Prvo odredite iznos mesečne isplate i kamate.

Prema diferenciranoj shemi:

1000: 240 = 4, 166 hiljada rubalja. - Telo kredita.

Kamata se obračunava tako što se saldo umnoži po godišnjoj stopi i deli vrijednost za 12 mjeseci:

1000 h 0.12: 12 = 10 hiljada rubalja. Da li je iznos kamate.

Stoga, iznos standardnog mesečnog plaćanja će biti:

4 166 + 10 000 = 14.166 hiljada rubalja.

Prema shemi anuiteta:

1000 h (0,01 + (0,01: (1 + 0,01) ²⁴⁰ -1)) = 11 011 hiljada rubalja. - iznos isplate anuiteta, gde:

• 0.01 = 1:12;
• 240 - broj meseci kreditiranja.

Za poređenje, izračunajte procenat prve uplate:

1000 h 0.12: 12 = 10 hiljada rubalja.

To jest, od 11 011 hiljada rubalja. U prvom mesecu samo 1 011 rubalja. Biti će upućen na otplatu tijela kredita, a ostalo - na kamatu.

Za 10 godina klijent će platiti banku: 11 011 h 120 = 1321, 32 hiljada rubalja.

Kroz isti termin na diferenciranoj shemi klijent će platiti za mesec dana:

4.166 + (1000 - (4.166 h 120)) h 0,12: 12 = 9,167 hiljada rubalja.

Rana otplata hipoteke, u kojoj je korišćena šema sa diferenciranim plaćanjima, pogodna je samo u prvoj polovini ugovora. Tokom godina se smanjuje iznos plaćanja, većina kamate će biti već isplaćena.

Nijanse

Kao što pokazuje praksa, ako zajmoprimac očekuje prevremenu otplatu hipoteke, on ne bi trebao odmah izabrati profitabilniji program već i veći iznos mesečno.

Korist je odsutan samo ako novac koji korisnik kredita planira da koristi za kredit, trenutno može donijeti više prihoda prilikom ulaganja, na primjer, u depozite ili drugu nekretninu. Depozit može postati profitabilniji ako je rok trajanja kredita 25 ili više godina, pošto se mesečna uplata polako smanjuje.

Postupak deponovanja sredstava

Nakon što dužnik odluči da preplati hipoteku u štedionici, on mora odlučiti o načinu izrade sredstava. Bolje je plaćati mesečne tranše u većem obimu nego da periodično plaćate dva do tri puta veću količinu. Ali, prvo, klijent ne može uvek doprinijeti tom iznosu. Drugo, same banke su predvideo ograničenja. Na primjer, oni prihvataju prevremenu otplatu samo na dan otpisa sredstava, moraju se prvo prijaviti za promjenu u shemi. Ako se potom zamijeni njegov dužnik, moraće da plati novčanu kaznu. Stoga, odluka ovog pitanja zavisi od toga da li klijent želi da napiše mesečnu izjavu, odlazi u banku za novi raspored, brine o nepredviđenim troškovima i tako dalje.

Otplata hipoteke od matičnog kapitala

Zakon predviđa korištenje matkapitala za kupovinu ili izgradnju nekretnina. Možete trošiti novac za plaćanje učešća, glavnice ili kamate. Za zajmoprimca, najugroženiji je prva šema. Prvo, ne svaka banka prihvata matapital kao unaprijed, a drugo, kamatne stope se povećavaju takvim programima. Bilo je to da ako kupac ne može sam da izvrši prvu uplatu, onda je on nesolventan ili nepouzdan. Danas banke vrše koncesije, ali dodatno osiguravaju svoje rizike.

Najčešće državni fondovi plaćaju glavnicu duga. Prenos novca na kamatni račun ima smisla, ako platitelj ne planira predviđati da otplati kredit. U ovom slučaju on će platiti komisiju na račun sredstava matične banke, smanjivši mesečnu tranšu.

U banci morate osigurati takve dokumente da isplatite hipoteku:

• Pasoš;
• Sertifikat za prijem matkapitale;
• Zahtjev za otplatu kredita.

Zaposleni u bankama izdat će sertifikat koji sadrži podatke o preostalom iznosu duga i kamate, potvrdu o vlasništvu.

Penzioni fond mora dati saglasnost za otplatu hipoteke od strane matičnog kapitala. Zbog toga je potrebno prikupiti i obezbediti takav paket dokumenata:

• Pasoš osobe koja ima pravo da primi državna sredstva;
• Certifikat;
• Dokumenti koji potvrđuju obavezu plaćanja kredita: hipotekarni ugovor i sertifikat banke;
• Potvrda vlasništva nad stanom, ugovor o prodaji;
• Izjava u PF o željama dužnika da prenese sredstva na kreditni račun;
• Ostali dokumenti na zahtev.

Zaposleni PF mora izdati potvrdu o prijemu dokumenata i navesti u njemu datum prijema. U roku od mjesec dana donijeće se odluka o plaćanju sredstava banke ili odbijanju.

Osiguranje

Obavezno stanje hipotekarnog programa je osiguranje duga ili imovine, a ponekad oboje. Nakon što je zajam zatvoren prije mandata, klijent ima pravo da zahteva naknadu za dio troškova usluga. Ugovor o stambenom osiguranju može se prekinuti i prije nego što je predviđeno (ukoliko to nije u suprotnosti sa kreditnim uslovima), plaćajući veliku kaznu. Potom se mesečna uplata smanjuje za iznos osiguranja.

Refinansiranje

Klijent može da podnese zahtev drugoj banci da reorganizuje hipoteku: promeni način plaćanja, trajanje programa, stopu i druge uslove. Promjena kredita ne znači uklanjanje opterećenja. Stan će i dalje ostati u hipoteki, ali već sa drugom institucijom. Uprkos očiglednim nedostacima (prikupljanje novog paketa dokumenata, ponovna registracija ugovora, dodatne provizije), ovaj metod je pogodan ako klijent želi da promeni šemu otplate kredita na atraktivniji.