Prodaja poljoprivrednog zemljišta. Uzorak kupoprodajni ugovor

Zemljište pogodno za uzgoj hrane potrebno u smislu kulture, smatraju strateškim ciljevima u svim zemljama. U Rusiji, koja je, iako smatra veći dio svoje teritorije "zona rizične poljoprivrede", pogodan za poljoprivredno zemljište u izobilju, i kao i svaki koristan resurs, oni su pod nadzorom države.

Zemljište za poljoprivredu kao predmet transakcije

Tokom perestrojka, kada je došlo do gotovo potpune promjene pravnog okvira u zemlji, država je izgubila svoj status kao jedini vlasnik zemljišta. Usvojen 1991/04/25, Land zakona RSFSR i amandmana na Ustav iz 1978. godine pojedincima da imate neograničen broj mjesta za različite potrebe. Tako je ustanovljena moratorij na prodaju poljoprivrednog zemljišta na period od 10 godina, u slučaju njenog slobodnog prijem, a 5 godina od datuma kupovine uz naknadu.

Međutim, usvajanjem 1993. Ustava sva ograničenja su ukinuta, i lokaliteta su postali ravnopravni učesnici u civilnom prometa.

Zemljište kod Ruske Federacije (RF LC) u članu 11.1 definira područja kao dio zemljine površine, granice koje su postavljene i upisani u posebnim zakonom. Također, oni su nepokretna, djeljiv, nije potrošna, prenosive stvari koje imaju određene funkcije u obliku pravnog statusa (kategorija), koji je postavljen ovisno o namjeni zemljišta.

Među onima koji su navedeni u zakonu kategorija zemljišta koriste za potrebe poljoprivredne proizvodnje, na prvom mjestu, zbog njihovog posebnog značaja za državu. U Dio 1 člana 77 RF LC To uključuje sljedeće stavke:

• Područja nalazi izvan naselja i namijenjene za poljoprivredne aktivnosti - (. Farme, skladištenje žitarica i tako dalje) sa sjetvom, stoka, sijeno, kao i za postavljanje relevantnih objekata.
• Područja u kojima možete se uključiti u poljoprivredi, ali u drugim kategorijama - naselje zemljište i ne-šumskog zemljišta od šumskog fonda.

Sve stavke opisane u svom sastavu su heterogene, a namijenjeni su za prodaju nakon njihove vrste mogu uključivati:

Dijelovima poljoprivrednog zemljišta

poljoprivredna zemljišta područja koja imaju prioritet u upotrebi za poljoprivrednu proizvodnju	Non-poljoprivredno zemljište područja s objektima "pomoćnim"
Obradivog zemljišta (teritorija sjetvom)	interne saobraćajnice
Višegodišnjih zasada plantaža hrane (voćnjaci, vinogradi i sl.)	Šumskog bilja za zaštitu od štetnog djelovanja dio (požar, topla vjetrovi i tako dalje.)
Depoziti - zemlja, prethodno se koristi kao oranica, ali je ostavio u miru da se oporavi plodna svojstva	Zemljište za stalni ili sezonski zgrada, objekata i opreme, koji su namijenjeni za skladištenje i preradu poljoprivrednih proizvoda
kosidba	objektima vode - prirodni ili sintetički zatvoren rezervoara (bare, voda cut karijere)
	Komunikacije, uključujući i reklamacije

Bez obzira na sastav i proporcije zemljišta, njihove prodaje će biti predmet posebnih pravila, neki RF Zemljište kod i savezni Zakon № 101-FZ (u daljnjem tekstu - Zakon o prometu). Međutim, postoje neke od mogućnosti prodaje i kupovine poljoprivrednog zemljišta sa značajnim uključivanje pomoćnih zemljišta. Konkretno, njihov sastav, uvjeti nastanka i dalje korištenje moraju biti uključeni u ugovor tekst.

Ograničenja o prodaji zemljišta

Civilno cirkulacija područja vrši se uzimajući u obzir ograničenja koje nameće građanski, zemljište kod i drugim zakonima. Ispod njih razumiju uslove, zabrana koje ograničavaju vlasnik u trenutku otuđenja imovine (služnost, hipoteka, upravljanje povjerenje, najam, itd.)

Prema normi Zakona o prometu, otkup i prodaja poljoprivrednog zemljišta ima sljedeće ograničenja:

1. Mnogo se ne prenose u vlasništvo stranaca (pojedinci ili firme), osobe bez državljanstva, kao i ruskih kompanija, ako je njihov ovlašteni kapitala stranog vlasništva nad više od 50%.
2. Područja ne može se prodati s naknadne promene kategorije (odredište). U ovom slučaju, nakon što je transakcija dozvoljeno mijenjati dozvoljeno korištenje zemljišta. Na primjer, područja za košenje se može pretvoriti u pašnjake.
3. U skladu sa članom 4. leđa, u vlasništvu jednog entiteta (osoba ili poslovni) se može definirati jedino područje - od 10 do 100% od ukupnog broja područja u granicama općina. Više specifičnih ograničenja postavljena regionalne propise.

Prava preče kupovine za kupovinu zemljišta

Član 8. Zakona definira glavna prepreka za slobodan protok zemljišta - prioritet u regionu za kupovinu zemljišta, kada se prodaje. S obzirom na stratešku važnost područja i hranu, ograničenja posebnog reda otuđenja, sasvim opravdano.

Suština prava preče kupovine je da je prodavac s namjerom da uđe u u budućnosti ugovora o prodaji stranice, dužan je u pisanom obliku pružiti sljedeće informacije:

• vrijednost zemljišta i život naselja između stranaka (ne više od 90 dana);
• površina objekta i q hektaru. metara;
• Lokacija (adresa) dio katastarskih informacija o registraciji;
• katastarske (uslovno) broj zemljišta;
• Informacije o prodavaču, uključujući i detalje o kontaktu.

Obavještenje ne treba da unesete informacije o kupcu. Zakon zahtijeva zapis o otuđenju svojom voljom. Također, ovaj dokument ne podrazumijeva ikakvih obaveza da proda.

Obavijest se prenosi na službenog položaja ili ovlaštenja poslao pismo sa listom priloge. U narednim relevantne bilješke i dokumenti će biti glavni dokaz na sudu sporove o valjanosti ugovora o prodaji.

Ako je izvršni organ (odjel, ministarstvo, odjeljenje) regija odbija kupiti, prodavac sa odgovarajućim najave, prodaja zemljišta poljoprivredno zemljište treba biti održana za 1 godinu. Ali je odluka o kupovini zemljišta može biti pozitivan. U ovom slučaju, počnu da se ponašaju članak regionalnih zakona koji predviđa posebne procedure za obavijesti prodavca (najave, kako ili propis) i registracija prodaje i kupovine dogovor naknadno.

Na primjer, prodaja poljoprivrednog zemljišta u moskovskoj regiji, na osnovu stava 3. člana 10. broja Zakona 75/2004-OZ od 12.06.2004 gradu, koji će se održati u roku od 60 dana od dana donošenja opštinskog organa na otkup zemljišta.

Pored prava regije ili općine, ruski zakonodavstvo daje prednost i drugima:

1. Stanar pod stavkom 8. članka 22. Zemljište Kod Ruske Federacije ima pravo da kupi zakup zemljišta iz državnog vlasništva zemljišta ispred svih drugih zainteresovanih lica.
2. Kada vlasnik stečaja - Agriculture Organization - vlasnik susjedne parcele imaju pravo preče kupovine svoje imovine.

Skladu sa preferencijalnim kupovinu uslove potrebne. U slučaju kršenja, kupovinu i prodaju poljoprivrednog zemljišta ne može odvijati ili se poništiti na sudu.

Ponudu za prodaju zemljišta: sample

Norme članaka № 101-FZ razvijen na regionalnom nivou, kroz izdavanje posebnim zakonima. Na primjer, prodaja poljoprivrednog zemljišta u Ivanovo regulisana Zakonom № 31-OZ od 8 maja 2008 "Na poleđini zemljišta u regiji Ivanovo." U drugim regijama situacije na otuđenje ovih objekata su uključeni u opće zakone kao posebno poglavlje ili odjeljak.

Isto važi u odnosu na obavijest o budućnosti prodaje stranice. U većini područja, su pozvani da pošalju pismo u slobodnoj formi, navodeći mu sve potrebne informacije. Međutim, u nekim regijama obrasca odobren od strane izvršnog tijela. Na primjer, u najavi Nizhny Novgorod Region moraju biti u skladu sa Aneksom № 1 u odluci Vlade № 453-r od 13 Mart 2012

Putevi u transakciji za nabavku dijela

Ugovora, kao pravna činjenica, pojavljuje se kao rezultat njegove postupke zaključak između nezavisnih strana (kupac i prodavac), a to je da postignu dogovor o svim uvjetima. Međutim, neophodno je da se zaključi ugovor i za sljedeće uvjete:

1. Formiranje zemljišta.

Prodaja poljoprivrednog zemljišta može se vršiti samo u pogledu određenih pojedinačnih lokaliteta, što znači da prolaze kroz proces istraživanja (uspostavljanje i konsolidaciju granica na terenu) i katastarskih registracije u skladu sa Saveznim zakonom № 221-FZ od 24.07.2007

2. Obavijest o izvršne vlasti u regiji i / ili područja želje da proda zemljište na konkretnim uslovima i dobijanje od njih odgovarajući odgovor.

3. Dobijanje pristanka treće strane za prodaju izražena u pisanom obliku. Trenutni zakoni predviđaju sljedeće vrste od njih:

• Saglasnost supruga vlasnika za prodaju (stav 3. člana 35. Porodičnog zakona).
• Suglasnost privremenog administratora, sastanak povjerilaca "ili osoba koja pruža financijsku sigurnost (čl 64, 82 i 101 Federalnog zakona № 127-FZ od 26.10.2002" o stečaju ").
• Pristanka vlasnika (individualne farme, poljoprivredno) susjednim područjima, ako istoj lokaciji je prodavac u stanju stečaja u fazi stečajnog postupka.

Gore navedeni popis uslova je otvoren, što je potreba za određene radnje za sklapanje kupoprodajnog ugovora zavisi od mnogo faktora, uključujući u kampu, njegova lokacija, nosilac prava, način isključenja.

Na primjer, kada je ponovno prodaje bez posla istraživanje je potrebno, kao predmet ugovora je već stavio na odgovarajuće računovodstvene. Obavijest o vlasti namjere da proda je potrebno samo ako je prodavac privatna osoba.

osnovnih uslova

Odredbe člana 432 Građanskog zakonika (Građanskog zakonika), utvrđeno je da se prije samog zaključenja transakcije i prijenos imovine i novca stranke moraju dogovoriti o sljedećim uvjetima:

1. Predmet ugovora - potpuni opis zemljišta da se razlikuje od drugih. Praksa je razvio niz informacija koje moraju biti navedeni u ugovoru:

• katastarski broj;
• adresa (lokacija);
• područje hektar ili trg. metara;
• kategoriju i dozvoljeno korištenje.

2. Cijena eksproprisane zemljišta - materijal izraz obaveze plaćanja prodavaču, u skladu sa svojim uslovima ugovora o prodaji. To može biti specificiran kao i za cijelu teritoriju u cjelini, a po jedinici površine. Stranke mogu izabrati veličinu cijenu, ali ne mogu promijeniti proizvoljno.

U nedostatku ovih uvjeta ugovora prodajni prostor neće biti potpisan, ali je vrlo raspolaganje svoju imovinu u drugoj osobi jednostavno neće dogoditi.

Prava i obaveze prodavca parcele

Zemljište na prodaju poljoprivrednog zemljišta ne znači samo definiciju objekta i cijenu, ali i kompletna regulacija djelovanja stranaka (prodavca i kupca) o prenosu, prihvatanje i plaćanje imovine, kao i kasniji dokument o registraciji u Rosreestra.

Prava i obaveze vlasnika utvrđene u važećim zakonima Ruske Federacije, a to su:

1. dužnosti i prava prodavca.

1.1. Pružanje sve dostupne informacije o teretu (ograničenja) dio, kvalitetu i izgledi za namjeravanu upotrebu. Ova informacija:

• za dozvolu za obavljanje određene vrste poljoprivrede (vinogradi, uređaj, stvaranje objekata, itd);
• prisustvo susjednih stanica koje imaju bilo kakav uticaj na stečeno dio;
• kvalitativna svojstva na zemlji, koji utiču na korištenje i troškova;
• druge podatke koji bi mogli na bilo koji način promijeniti odluku kupca da kupi.

Prava na zemljište može biti ograničena na osnivanje na regionalnom nivou, specifičnim zahtjevima za upotrebu i način upravljanja i biti vezana za zaštitu životinja i biljaka svijeta, očuvanje zemljišta, staništa rijetkih vrsta životinja ili ptica, prirodni putevi migracije i tako dalje.

Vlasnici zemljišta ne može znati o svim ograničenjima, ali mora navesti u ugovoru su one koje su poznate.

1.2. Prenos zemljišta.

Prema ovoj odredbi se odnosi na akcije prodavca u stvari i prava prilikom uvođenja kupac vlasništva nad zemljištem. A nije značila doslovnom značenju "nagrađivanja" i da je ugrađena u riječ je zakon.

Prema stavu 1 člana 224 Građanskog zakonika, bilo koje stavke se smatra da se dodeli nakon direktnog prijema u posjed kupca. Potonji se može izraziti kao dio imovine oslobađanje prodavca ili prestanka uzgoja.

Obaveza da se transfer je napravljen u obliku posebnog dokumenta - akt transfera i prihvatanja potpisan od ugovornih strana, a tek onda se smatrati ispunjenim.

2. osnovno pravo prodavca je sposobnost da zahtijevaju pravovremeno plaćanje zemljišta pod uslovima ugovora o prodaji. Ako je imovina otuđena izvršnu vlast, on može:

• pratiti sigurnost i korišćenje sajta;
• zahtijevaju namjenu imovine, kao i ispunjavanje drugih obaveza o upotrebi teritorije.

Prava i obaveze kupca zemljištu

Odredbe o akcijama i mogućnostima kupca, po pravilu, su slične u pogledu prodavatelju. Osim toga, ovaj drugi možda neće biti u mogućnosti da obavljaju svoje dužnosti bez odgovarajuće radnje kupca. Generalno se mogu podijeliti u 2 grupe:

1. Osnovni obaveze.

1.1. Novčana vrijednost zemljišta u visini, uslovima i postupku utvrđenim ugovorom o prodaji. Po pravilu, to rezultira u transferu sredstava na račun u poretku punu isplatu.

1.2. Aktivnosti usmjerene na usvajanje zemljišta u stvarnom posjedu zemljišta i izradu čin prijem i prijenos.

Broj dodatnih odgovornosti dodijeljen kupca, je prilično velik i obično uključuje dogovor da plati porez zemljišta nije od dana promjene vlasnika zemljišta u evidenciji poreskih vlasti, a od dana zaključenja ugovora o prodaji ili početkom stvarno korištenje objekta. To je, po pravilu, u obavezi da izvrši i platiti za upis prenosa prava na zemljište u ruskom Registar organa.

Ako je predmet prodaje od strane vlasnika djeluje kao autoritet, druge odgovornosti mogu se prenijeti na kupca, uključujući:

• putevi održavanje softvera i poboljšanje susjednih teritorija, i pristup;
• uslovi i postupak za razvoj sadnog područja;
• osigurati slobodan pristup predstavnika državnih organa u oblasti za potrebe farme verifikacije;
• očuvanje ankete, ankete markera;
• određeni set i tajming aktivnosti na zaštiti i poboljšanju stanja zemljišta.

2. Glavni stvar kupac ispunjava obaveze prodavca i da zahtijeva pravovremeno transfer zemljište sa nesmetanu realizaciju svojih ovlasti vlasnika:

• izgradnja zgrada i objekata u poljoprivredne svrhe;
• koriste za svoje potrebe javne minerala, podzemnih voda i zatvorena vodna tijela;
• navodnjavanja, odvodnjavanja, melioracija, bare uređaja (bare i zalivaju kamenoloma).

Ugovori akvizicije zemljišta nisu obavezujuće i oblikuje opštim pravilima o prodaji nekretnina. Ali to nije zabranjeno da koristi prethodno postojeće instrumente, oblike ugovora. Na primjer, kako bi RF Roskomzema 1-16 / 770 od 06.02.1993 odobren je uzorak ugovora o prodaji poljoprivrednog zemljišta. Trenutno, ovaj dokument je praznina, ali može poslužiti kao referenca za transakcije na otuđenje zemljišta.

Invalid odredbe kupoprodajnog ugovora

Stav 2 člana 37 RF zemljišta Kod navodi uvjete pod kojima će biti nevažeći prodaju poljoprivrednog zemljišta:

1. Pravo prodavac ili bilo koja druga osoba da otkupi imovinu nazad po svojoj volji, i ni pod kakvim okolnostima. Prisustvo takve odredbe u suprotnosti je sama suština imovine.
2. nova ograničenja vlasnik (sticalac) na mogućnost daljnjeg stečena imovina. Na primjer, zabrana hipoteke, sadnje određenih kultura, lizing i tako dalje.
3. Prodavac oslobođenje zemlje od odgovornosti kada je tužba, a pravo na zemljište treće strane ili javne vlasti. dužnost da nadoknadi kupca za štete ili povlačenje prepreka za korištenje zemljište predviđeno članom 461 Građanskog zakonika.
4. Opis akcije budućeg vlasnika, na bilo koji način povezan s promjenom kategorije zemljišta ili ga koristi za druge svrhe, odnosno ne za poljoprivredu.

Osnivanje tih ograničenja ima određeno značenje i djelotvornost. Na primjer, zahvaljujući njima, osim kada su pod krinkom prodaje je ugovor o zalogu. U zavisnosti od obima i opsega uključivanja u sporazumu, prodaja poljoprivrednog zemljišta može se poništiti u dijelu ili u cijelosti.

Načina da se sklopi ugovor o prodaji

Uzimajući u obzir vlasništva i predmet struktura identificira sljedeću proceduru za prodaju poljoprivrednog zemljišta:

1. Akvizicija privatnog zemljišta za svestrane kupovina i prodaja pravila predviđenih § 7 Poglavlja 30 Građanskog zakonika, članovima 30 i 38 RF zemljišta zakon, član 8. Federalnog zakona № 101-FZ.
2. akvizicija stranice putem tendera (ili aukcije). Obično ovaj postupak se izvodi na prenos zemljišta u javnom vlasništvu. Posebna pravila o osnivanju posebno prodaju poljoprivrednog zemljišta putem aukcije, odsutni, i norme Zakona o prometu odnose se na standardne odredbe člana 38-38,1 MZ RF.
3. Site akvizicija stanara. Ovom metodom kupovine je vrlo važno vlasništva. Ako prodaja podliježe posebnom odjeljku, transakcija se odvija na univerzalnim pravilima. Ali kupiti zakup zemljišta od države ili regije, i to iz stava 4. člana 10. Zakona o prometu, moguće je u povoljan način, ali samo u odsustvu važećim propisima koje države ili općinske vlasti da obezbijede zemljišta u zakup.

Načelo slobode ugovaranja odnosi, posebno, a na putu do njegovog zaključenja, zbog čega je moguće da raspolaže zemljišta ne samo za univerzalnu pravila, ali kroz privatnog zemljišta dražbe (aukcije). Odredbe Zakona o prometu ne dozvoljavaju, obavezuje u skladu sa obavezom iz nadležnosti obavijesti o predmetu o namjeri da proda zemljište.